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再生事例

01

10年先まで長期保証。
築37年!兵庫の木造アパートリフォーム。

ジュラクA (兵庫県 明石市)

ジュラクA (兵庫県 明石市)

リフォーム前後の比較

  • 築37年
  • 木造アパート 10室

リフォーム前

リフォーム後

賃  料 2.3万円~ 4.2万円~
共 益 費 なし 3,000円
敷金礼金 なし 15万円/実費精算
既存契約 10室中、5室 満 室
集金賃料 130,500円/月 380,500円/月

リフォームプラン

  • 外装塗装+化粧板・格子によるアクセント
  • 躯体補強
  • 玄関ドア取替
  • サッシ交換
  • バルコニー設置
  • クローゼット・収納を設置
  • 和室から洋室へ(床CF/1DK)
  • エアコン設置
  • 洗面脱衣所新設
  • シャワートイレ設置
  • システムキッチン新設(IH)
  • 洗面化粧台+洗濯機パン設置
  • ユニットバス入換
  • TVインターホン設置
  • 照明器具設置(全室)

工事費

19,000,000円

外装: 3,000,000円/内装: 16,000,000円

予 算

自己資金: 0円

借入: 19,000,000円
リフォームローン 期間15年 金利2.5%(元利均等)

収支シミュレーション

収支シミュレーション

保証賃料

231,600円

基準賃料×80%

収益分配

66,450円

(集金賃料-保証賃料)×50%

収入合計

298,050円

ローン 返済額 179,113円

表面利回り

18.2%

(288,627円×12ヶ月)÷19,000,000円

保証賃料ベース利回り 14.6%

(231,600円×12ヶ月)÷19,000,000円

リフォーム戦略

計画推進段階~初期

  • 築37年の木造アパート
  • 居室内の全面改装はもちろんのこと、外観・外溝についても、築年数をはじめとした物件
  • 周辺市場としては、一般的な賃貸住宅の数はそう多くはないが、いわゆる文化住宅のような築古の木造アパートは、流通情報にもほとんど出てこないため、正直市場性の把握には多少不安点あり。
  • 沿線は、私鉄。並行するJR沿線と比べ、人気面で圧倒的差があり、確認できる情報では単身アパートで4万円台などリフォームにみあう家賃設定の模索が続いた。
    (既存契約の成約家賃は、2.3万円~2.9万円)

計画推進段階~査定・家賃設定

  • 路線はJRに比べ不人気の山陽電鉄沿線。ただし、駅前徒歩2分は少なくともマイナスではないと捉える
  • 周辺に物件は多くないが、ただし沿線西側には多少供給あり、周辺の勤務層を中心に決まっていることから、多少離れても、駅が近いことで引き当ては可能と判断。
  • 上記背景と周辺競合状況とを判断し、物件1L/35m2に対して、30m2前後の1Kクラスと同等を想定して家賃設定を行った
    家賃:4.2万円~4.5万円 (※共益費別途3000円)

施工の流れ

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天井部分の解体

天井部分の解体

2

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床材の撤去

床材の撤去

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床下の悪い所をチェック

床下の悪い所をチェック

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1階の解体終了

1階の解体終了

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鉄筋を布基礎に固定する穴をあけます

鉄筋を布基礎に固定する穴をあけます

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1階では、鉄筋を配筋し、布基礎に固定して、コンクリートを新たに打ち込みます

1階では、鉄筋を配筋し、布基礎に固定して、コンクリートを新たに打ち込みます

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外溝もリーズナブルに出来る工夫が必要です

1階の解体終了

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コンクリートを打込みます

鉄筋を布基礎に固定する穴をあけます

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コンクリートの下には、しっかり防湿シートを敷きます

コンクリートの下には、しっかり防湿シートを敷きます

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コンクリート打設の完成です

コンクリート打設の完成です

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床組も必要に応じて補強します

床組も必要に応じて補強します

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梁補強です

梁補強です

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新しく床の下地を作りこみます

新しく床の下地を作りこみます

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天井の下地を新しくします

天井の下地を新しくします

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壁の下地を作ります

壁の下地を作ります

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壁も新に構造用合板で補強します

新しく床の下地を作りこみます

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クロス下地のボードが貼り終わりました

天井の下地を新しくします

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躯体補強+壁下地です

壁の下地を作ります

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リフォーム終了です

リフォーム終了です

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